Concurrencer le privé en "fabriquant" hors-marché 500,000 modules d'habitation.

Concurrencer le privé en "fabriquant" hors-marché 500,000 modules d'habitation abordable à coût modique pour la personne locataire, et pas selon le vendeur qu'est le proprio, qui veut toujours juste parler du concept abordable en terme de prix.

La CMM, la Communauté Métropolitaine de Montréal, doit se doter d'un organisme public (OSBL) ou d'une coopérative de travail, pour faire fabriquer des grandes unités modulaires (pas juste des petites avec 1 chambre,) EN USINE, en continu, qui sont offertes à des coops d'habitation à des prix abordables, sur des terrains obtenus à très faibles coûts par la CMM, par expropriation, par exemple. Les pré-fabriquées doivent suivre de hauts standars de qualité et de durabilité, mais surtout, elles doivent être construites selon les meilleures normes pour contibuer à la transition énergétique.

Sur le territoire de la CMM, il faudrait au moins 500,000 de ces modules d'habitation pré-fabriqués, de plus sur le marché, d'ici 2025, pour pouvoir s'assurer de l'abordabilité des logements actuellement dans la CMM, si la demande ne baisse pas.

Dans la CMM, c'est au moins 330,000 personnes de plus qu'il faudra loger d'ici 2032, et ce, s'il n'y avait pas d'imigration.

Pour les 5 prochaines années, au Québec, le milieu communautaire demande 50,000 unités d'habitation surtout en coop. Le provincial prévoit 15,000 unités de logement social.

Loger, dans la région de Montréal, AU MOINS 330,000 personnes en dix ans, ça NE FONCTIONNERA PAS avec SEULEMENT ce que le communautaire demande et avec ce que le provincial prévoit. Ce ne sera pas suffisant, toujours si la tendance de la demande se poursuit.

Les gouvernements n'ayant pas d'imagination, d'année en année ils n'ont à offrir que des solutions tentant d'influencer l'offre en habitation, et jamais la demande. Sous le lobying des promoteurs immobiliers, les pouvoirs publics cherchent des moyens pour toujours injecter des sommes d'argent, surtout dans la construction de maisons neuves.

Comme ils sont des pouvoirs publics, les gouvernements pourraient en faire plus, en variant les approches de la crise du logement, et en pensant hors de la boîte...

Les 500,000 pré-fabriquées abordables, proposées ici, c'est pour ces au moins 330,000 personnes à loger d'ici 2032, mais c'est surtout pour faire BAISSER LES PRIX ACTUELS des loyers actuels à un niveau d'abordabilité acceptable. Quel est ce niveau ?

Il faut alors chercher à atteindre un niveau d’abordabilité d'au plus 30 % du revenu moyen brut, pas juste pour des occupations à 1 personne, mais aussi pour des familles et pour des pièces plus grandes.

À Montréal, le prix moyen d'un loyer, pour un nouveau bail, est autour de 1,400$ par mois, +6,8%, ce qui est beaucoup trop élevé pour parler d'un logement à prix modique ou même abordable.

Par exemple, un logement de 1,200$ par mois n'est pas qualifiable d'abordable si un ménage n'a pas au moins 56,400$ de revenus bruts annuels.

Juste du point de vue de son prix moyen, 1,400$, ce n'est pas ça du logement abordable. Mais un logement insalubre, ou mal isolé, ou inadapté ce n'est pas un logement abordable, quel que soit son prix. Le propriétaire moyen ne veut jamais le dire si son logement est partiellement ou complètement insalubre, mal isolé, mal insonorisé, etc. Le logement qu'il annonce est selon lui abordable, point.

Pour le fédéral, un logement est abordable si son prix est 10% sous le prix du marché. Ce qui ne fonctionne pas c'est que le prix du marché est beaucoup trop haut du fait de l'inaction des gouvernements fédéral et provincial.

Il faut des définitions claires et admises par tous pour des concepts comme le caractère abordable du prix d'un logement.

Dans la CMM, ça prend en priorité une opération publique d'augmentation de l'offre de nouveaux logements pour faire baisser ça au moins sous la barre des 700$ par mois, qui serait le coût modique si le locataire n'a pas à débourser plus de 30% de son revenu brut.

Pour réussir un prix moyen à Montréal de 700$, ça en prendrait 500,000 unités ajoutées au marché d'ici 2025, et bien d'autres jusqu'en 2032, si la tendance de la demande se maintien.

La loi de l'offre et la demande serait injuste si elle était truquée pour laisser hauts des loyers qui ont monté parce que, dans les dernières décennies, la demande a constamment augmenté et l'offre de logements abordables n'a pas augmenté par la faute des gouvernements.

Dans un secteur de la CMM qui a un taux d'innoccupation de plus de 3%, pour le rendre davantage attractif pour les locataires, le gouvernement du Québec devrait geler les loyers de ce secteur pendant X temps.

Dans un secteur donné de la CMM, s'il y a beaucoup de studios de libres mais pas de logements à plus d'une chambre, alors il faut fabriquer des unités pour la demande qui n'arrive pas à se loger sans s'éloigner du secteur en question.

La population a besoin de faire baisser le prix pour se loger à moins de 700$ par mois en moyenne, et a besoin de bien davantage d'unités d'habitation de grandes pièces, quitte à ce qu'elles soient pré-fabriquées, mais pas des roulottes comme au fameux chemin Roxam...

MAIS, dans plusieurs secteurs de la CMM, le laisser faire à l'offre et la demande ne marche pas. Les promoteurs immobiliers ne sont pas intéressés à construire des unités locatives, surtout à prix abordables. Ils veulent parfois livrer du cher, à petites pièces, souvent avec seulement une chambre, surtout dans les logements neufs, dont le prix de loyer pendant 5 ans est hors contrôle. Ce qui faut abolir comme avantage au privé, qui ne livre pas ce que la population a besoin.

Alors les gouvernements ont la responsabilité de produire des logements abordables, que ça soit avec le marché privé existant et/ou en intervenant "hors-marché". Quitte à que ça soit du pré-fabriqué, mais de qualité et avec de grandes pièces. Depuis la pandémie, la demande s'accroît sans cesse pour de l'habitation à grandes pièces.

Les gouvernements doivent prioriser une telle opération "500,000 unités pré-fabriquées et abordables" dans les aspects sous leur controle. Par exemple, un processus accéléré doit être mis en place pour les permis nécessaires pour déposer la pré-fabriquée sur son terrain. Ça doit s'effectuer en moins de temps que pour une maison "classique".

Dans la CMM, il faut exempter le logement locatif de ses frais liés à la densité, qui représentent jusqu’à 7,2 % du coût de construction de ces unités locatives à Montréal comparativement à 0 % à Vancouver et 4,3 % à Toronto. 

Il faut imaginer des solutions douces pour, autant que possible, densifier l'implantation des nouvelles habitations sur des terrains déjà utilisés avec des infrastructures déjà en place.

Cette densification pourrait être améliorée, par exemple, en ré-aménageant des centres commerciaux, en livrant une unité préfabriquée abordable, par-dessus des commerces au rez-de-chaussé.

Elle pourrait aussi être livrées sur des parcelles non-utilisées d'un assez grand terrain habité, par exemple, par les grands-parents.

Pour en faire des logements abordables, la CMM pourrait exproprier des édifices désuets ou inutilisés, appartenant, par exemple, à des organismes religieux. Elle pourrait exproprier des entreprises polluantes au-delà d'un certain niveau, ou même utiliser des routes ou des bouts de rues les moins fréquentées pour y déposer des unités pré-fabriquées abordables, après y avoir ajouté un environnement de qualité.

Dans des secteurs à plus de 3% d'innoccupation, par exemple, à Montréal, certains terrains sociaux-abordables pourraient être générés d'une densification et d'une optimisation de la grille des rues. Par exemple, au bout d'un ilôt de rues d'un segment pas très long, l'espace de la rue perpendiculaire pourrait devenir une ou deux habitations pré-fabriquées abordables, séparées par un passage vert vélo-piéton. Pour les véhicules moteurs, ça ferait un peu plus long pour passer sur les deux segments de rues ainsi réunis.

Idéalement, la CMM implanterait les unités préfabriquées abordables en ne les déposant pas, plusieurs collées dans un sous-secteur du territoire. Il faut éviter l'effet social de ghetho, semblable à certains endroits où plusieurs unités de HLM sont concentrées, proches les unes des autres. Il faut "saupoudrer" ces pré-fabriquées dans un quartier, de manière à les intercaler par d'autres types d'unités, de type classique ou de HLM, etc.

Sauf dans des secteurs aux grandes tours d'habitation, il n'est pas souhaitable d'en faire d'autres dans la région. Mais des tours pourraient loger des immenses "fermes verticales" près des stations de métro, qui libéreraient leurs champs actuels pour y déposer des unités pré-fabriquées... avec chacune un grand jardin déjà très productif. Il s'agit donc une permuttation de parcelles de territoire qui jouerait un beau rôle pour une densification urbaine à l'échelle humaine.

La capacité de construction par le privé est de toutes façons très clairement dépassée par la demande actuelle. Le privé n'est pas contraint de livrer des unités abordables. La CMM doit se tourner vers une solution communautaire et faite d'unités modulaires pré-fabriquées. Pas le choix !

Il va falloir rapidement faire construire beaucoup plus que ces 500,000 modules d'habitation, si l'on décide de faire notre part pour accueillir des réfugiés et des immigrants économiques de partout dans le monde. Peut-être des réfugiés menuisiers pour aider à construire les 500,000 unités requises dans la région ? Lire un plan, surtout en usine, ce n'est pas sorcier.

Et énormément plus d'immigrants si des centaines de milliers de déçus de vivre aux États-Unis cherchent à émigrer ici.

La CMM doit prévilégier des modèles viables de logements sociaux, mais qui sont situés dans des secteurs dont le taux d'inoccupation est supérieur à 3% et oû les loyers des bâtiments environnants sont abordables. Les familles doivent avoir accès aux logements sociaux avec leur revenus et/ou avec des aides gouvernementales et régionales.

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