Densification and sustainable development/Densification et développement durable

Densification can destroy cities instead of helping them grow sustainably.

(Version française ci-dessous) 

Looking at Le projet de PMAD révisé (PPMADR) I am appalled at the changes in density planned for Pointe-Claire. Pointe-Claire has no comprehensive infrastructure study, and neither the administration nor our elected members have any idea whether or not Pointe-Claire can bear the strain of the residential projects that are newly built, are under construction or for which building permits have already been issued. Before we consider even more densification, we have to have a comprehensive study of the state of our existing hard and soft infrastructures.  Large residential developments are a strain on infrastructures -  both on things like roads and sewers and water mains, and on the community facilities and services residents need.  We need development that is sustainable, both economically and environmentally, not that serves only as a profit centre for developers.

A previous version of the PPMADR recognized that Pointe-Claire could not add more large residential developments without extensive additions to her infrastructure and her already congested roadways, and it recognized that none of the stations of the EXO trains are TOD zones, since the commuter train service on these lines has only a limited schedule and there is talk of even further reductions to this service.  

As to the REM - there is almost no residential development within walking distance of the Des Sources REM station, and its approximately 200 parking spaces will be the only REM commuter parking lot for the whole of Pointe-Claire and much of Kirkland, Dollard-des-Ormeaux and Dorval, too.

Creating dense TOD zones around West Island REM stations might seem to be a smart idea, but on the West Island this has been turned on its head. The idea for creating density around transit hubs is that people living near the hub will use the public transit, but the developers’ plan is the reverse. Developers want to build a huge luxury development adjacent to a REM station in order to bring the cleaners, the servers, the orderlies, the secretaries, and the sales clerks, etc., to work each day and send them home each evening. It’s the same thing for new Royalmount development: - the pedestrian ‘passerelle’ from the De La Savane metro station to the new Royalmount development is not for shoppers to carry home their Gucci handbags : it’s to transport the  temporary foreign workers who come from poorer areas of the city to do the low paid jobs in this luxury enclave. Allowing really dense developments near West Island REM stations will create more schisms in our social networks and will help impoverish the City of Montreal, as more and more affluent residents flee to the satellite cities, and the retail and service industries follow them.

When Pointe-Claire ‘demerged’ in 2006, it was because the citizens of Pointe-Claire wanted a city that was well and sustainably run and had a strong sense of community. In the last decade, we’ve lost our way. We’ve been eroding our tax base by rezoning commercial properties as residential and allowing large multi-dwelling developments; we’ve been destroying our built heritage by allowing demolitions and inappropriate renovations, and we’ve been losing greenspace by permitting monster houses where once there were trees and affordable housing, and by failing to protect remaining natural sites. Pointe-Claire allowed a developer to bulldoze an entire seasonal wetland between Boul. St-Jean and Alston, and the developer did not even get a provincial Certificate of Authorization to do any work on what was supposed to be protected wetland.

I realize that Canada needs more housing, but merely increasing densification is not the answer, because the need is for affordable, appropriate housing, not investment opportunities for the rich.  All our cities, large and small, must have housing for the people that live there, not have our housing stock monetized and usurious rents and mortgages  which are largely monies lost to the communities, draining our community resources and resiliency.

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La densification peut détruire les villes au lieu de les aider à croître de manière durable.

En regardant le projet révisé de PMAD (PPMADR), je suis consterné par les changements de densité prévus à Pointe-Claire. Pointe-Claire n’a pas d’étude complète des infrastructures et ni l’administration ni nos élus n’ont la moindre idée si Pointe-Claire peut ou non supporter la pression des projets résidentiels qui sont nouvellement construits, en construction ou pour lesquels des permis de construire ont déjà été délivrés. Avant d’envisager une densification encore plus poussée, nous devons avoir une étude complète de l’état de nos infrastructures matérielles et immatérielles existantes. Les grands projets résidentiels exercent une pression sur les infrastructures, tant sur des éléments comme les routes, les égouts et les conduites d’eau, que sur les installations et services communautaires dont les résidents ont besoin. Nous avons besoin d’un développement durable, tant sur le plan économique qu’environnemental, et non pas d’un développement qui serve uniquement de centre de profit aux promoteurs.

Une version précédente du PPMADR reconnaissait que Pointe-Claire ne pouvait pas ajouter plus de grands développements résidentiels sans d’importants ajouts à ses infrastructures et en raison de routes déjà congestionnées, et elle reconnaissait qu’aucune des stations des trains EXO n’est une zone TOD, puisque le service de train de banlieue sur ces lignes n’a qu’un horaire limité et qu’il est question de réduire encore davantage le service de train EXO.

En ce qui concerne le REM, il n’y a pratiquement aucun développement résidentiel à distance de marche de la station REM Des Sources, et ses quelque 200 places de stationnement seront le seul stationnement REM pour l’ensemble de Pointe-Claire et une grande partie de Kirkland, Dollard-des-Ormeaux et Dorval également.

Créer des zones TOD denses autour des stations REM de l’Ouest-de-l’Île peut sembler une idée intelligente, mais dans l’Ouest-de-l’Île, la situation a été inversée. L’idée de créer de la densité autour des pôles de transport en commun est que les gens vivant à proximité du pôle utiliseront le transport en commun, mais le plan des promoteurs est l’inverse. Les promoteurs veulent construire un immense développement de luxe adjacent à une station REM afin d’amener les nettoyeurs, les serveurs, les préposés aux bénéficiaires, les secrétaires et les vendeurs, etc., au travail chaque jour et de les renvoyer chez eux chaque soir. C’est la même chose pour le nouveau développement de Royalmount : la passerelle piétonne reliant la station de métro De La Savane au nouveau développement de Royalmount ne sert pas aux clients qui ramènent chez eux leurs sacs à main Gucci, mais sert au transport des travailleurs étrangers temporaires qui viennent des quartiers les plus pauvres de la ville pour occuper les emplois mal payés dans cette enclave de luxe. Permettre des développements très denses près des stations du REM de l’Ouest-de-l’Île créera davantage de schismes dans nos réseaux sociaux et contribuera à appauvrir la ville de Montréal, alors que de plus en plus de résidents aisés fuient vers les villes satellites, et que les industries de détail et de services les suivent.

Lorsque Pointe-Claire s’est « défusionnée » en 2006, c’était parce que les citoyens de Pointe-Claire voulaient une ville bien gérée et durablement, dotée d’un fort sentiment d’appartenance à la communauté. Au cours de la dernière décennie, nous nous sommes égarés. Nous avons érodé notre assiette fiscale en rezonant des propriétés commerciales en propriétés résidentielles et en autorisant de grands projets de développement multirésidentiel ; Nous avons détruit notre patrimoine bâti en autorisant des démolitions et des rénovations inappropriées, et nous avons perdu des espaces verts en autorisant la construction de maisons monstrueuses là où il y avait autrefois des arbres et des logements abordables, et en ne protégeant pas les sites naturels restants. Pointe-Claire a permis à un promoteur de raser au bulldozer une zone humide saisonnière entière entre les boulevards St-Jean et Alston, et le promoteur n’a même pas obtenu un certificat d’autorisation provincial pour effectuer des travaux sur ce qui était censé être une zone humide protégée.

Je sais que le Canada a besoin de plus de logements, mais la simple augmentation de la densification n’est pas la solution, car le besoin est de logements abordables et appropriés, et non d’opportunités d’investissement pour les riches. Toutes nos villes, grandes et petites, doivent avoir des logements pour les personnes qui y vivent, et non pas un parc immobilier monétisé et des loyers et des hypothèques usuraires qui sont en grande partie de l’argent perdu pour les communautés, épuisant nos ressources et notre résilience.